渤海证券 宋旸 报告日期 2021-06-30

中国公募REITs具有明显的政策驱动特征，首批上市发行的9中公募REITs产品均采用了“公募基金+ABS+项目”的三层构架模式，具备权益融资和公开募集两大核心特征。

　　首批公募REITs上市仅一周热度退散，上市首日上涨的基金多数于次日下跌，其中估值溢价高的标的下跌最为明显，估值溢价低的标的呈现较强的价格韧性，上市后价格走势在一定程度上反映公募REITs底层资产价值的回归。我们参考美国、香港REITs市场，通过市场情绪进行短期炒作缺乏空间，底层实物资产表现是其在二级市场交易的核心逻辑，公募REITs更具备长期投资价值。

　　目前我国推出的首批公募REITs是真正意义上对标国际标准的REITs，其具备较为鲜明的投资价值特性。首先产权类项目偏股属性较强，特许经营权项目偏债属性较强；其次与国内类REITs相比公募REITs的投资门槛低，流动性更好；此外从国内成立的7只REITs的运营情况来看，鹏华前海万科REITs的REITs投资属性不高，另外6只投资海外的REITs其风险和波动性较高，此次上市的公募REITs可填补国内市场和投资者需求的空白；最后我们以几只典型REITs为例，测算其收益的独立性均较强，与我国主流配置的大类资产相关性较低，可有效分散投资组合风险。

　　风险提示：本报告的研究分析基于市场公开信息，基金表现受宏观环境，相关政策及管理人能力等多方面因素影响；基金在二级市场的交易价格大幅偏离基金净值风险；底层资产经营不达预期，现金分派率下降风险等。（来源：同花顺iFinD）